Después de la crisis financiera de 2008, mucha gente se dio cuenta de que las crisis inmobiliarias eran posibles. Hasta entonces, existía la creencia de que «pisos nunca bajan».
Si eres muy joven para recordar qué pasó te recomiendo que veas La Gran Apuesta
Los precios de la vivienda en EEUU han estado subiendo año tras año desde que tocaron suelo en 2012, y mucha gente se pregunta hasta cuándo seguirá subiendo.
A pesar de que ya expliqué los indicios de una posible burbuja inmobiliaria en EEUU, comparto cuatro razones por las que es poco probable que se produzca una caída en los precios de la vivienda en EE. UU. en los próximos años:
Contenidos
1. Los millennials son el grupo demográfico más grande del país
Aquí comparto un ranking con las edades más abundantes en los Estados Unidos a partir de 2010 y con proyecciones hasta 2035:
Durante la próxima década y media, en la posición número uno se encuentran las personas de entre 30 y 40 años.
Es curioso que después de la Gran Crisis Financiera de 2008, muchos expertos pronosticaron que los millennials nunca comprarían casas porque vivieron el drama del mercado inmobiliario y el paro juvenil.
Aunque muchos jóvenes han vivido durante más tiempo en casa de sus padres, al final la gente crece, tiene hijos, responsabilidades y se acaban mudando. Y cuando eso pasa la preferencia natural es comprar una vivienda y no alquilarla.
Eso es exactamente lo que está pasando.
En EEUU, los millennials representaron más de la mitad de las solicitudes de hipotecas en 2021.
2. No hay suficiente oferta de vivienda
La anterior crisis inmobiliaria dejó graves cicatrices en los constructores, que aumentaron su nivel de cautela y cambiaron su modelo de negocio para hacerlo más flexible.
En enero de 2006 se construían 2,3 millones de viviendas, esa cifra se desplomó hasta 490.000 en enero de 2009:
Tras el gran desplome se empezó a acelerar la construcción de viviendas, pero los años de infraconstrucción están pasando factura. Se requiere una avalancha masiva de nuevas viviendas para equilibrarse con la demanda actual.
3. Nadie quiere vender
Según el analista inmobiliario Logan Mohtashami , las personas vivían en sus casas durante una media de 5 años entre 1987 y 2007. Pero desde 2008 ese tiempo se ha duplicado.
La gente cambia con menos frecuencia de casa y es por una razón lógica.
- En 1973, la típica casa de obra nueva tenía alrededor de 140m de tamaño. Ahora es de 232 m2.
- Solo el 23% de las casas nuevas tenían cuatro dormitorios o más. Ahora son el 50%
- Vivían una media de 3 personas por casa. Ahora 2,5.
Las casas de hoy son más grandes, mejores y tienen menos personas viviendo juntas en ellas. No es de extrañar que la gente se quede durante más años en su vivienda.
Además, el avance en la tecnología de construcción ha permitido mejorar las prestaciones de la vivienda. Cosas que antes eran un lujo hoy son normales, como el aire acondicionado.
Muchas de las recientes compras que se han llevado a cabo se han hecho a tipos de interés inusualmente bajos. Esto quiere decir que si una familia pretende cambiarse de vivienda tendría automáticamente un aumento del coste de financiación, ya que ahora los tipos de interés han aumentado, los tipos hipotecarios a 30 años están en el 5,11%.
4. La situación financiera de las familias es sólida.
La cuota hipotecaria, como porcentaje de los ingresos, está cerca de sus niveles más bajos registrados debido a una combinación de bajas tasas de interés y aumento de los salarios.
La riqueza inmobiliaria de los americanos es de $25.000, frente a los $19.500 millones antes del inicio de la pandemia. La vivienda aumentó más de $5.000 millones, pero la deuda hipotecaria total aumentó poco más de $1.000 millones.
En el pico de la burbuja inmobiliaria en 2006, aproximadamente el 50 % de los nuevos hipotecados tenían un rating crediticio de menos de 720 (en EEUU la puntuación de solvencia de 0 a 850, siendo 850 la mejor calificación crediticia).
Hoy, solo el 18 % de esos originando una nueva hipoteca tienen un puntaje de crédito por debajo de 720.
Esta situación crea una brecha en la población americana, por una parte los ya propietarios se están beneficiando de un incremento de riqueza por la revalorización de su principal activo, que es la vivienda.
Por otra parte, es uno de los peores momentos para comprar una vivienda por primera vez.
Es difícil ver un escenario en el que los precios de la vivienda se enfríen considerablemente a corto plazo.
La buena noticia es que la vivienda no puede seguir subiendo un 20 % año tras año indefinidamente. El ritmo de crecimiento eventualmente se enfriará. Pero hay una gran diferencia entre la desaceleración del crecimiento de los precios y un desplome que deje el mercado a precio de ganga.
Este artículo es una adaptación de «4 Reasons the Housing Market Won’t Crash»
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