¿Hay una burbuja en el mercado inmobiliario de EEUU?

 

El boom de la vivienda en EE.UU. continúa.

El precio medio de venta de la vivienda alcanza otro récord de $375.300, un aumento en precios del 15% en el último año y del 34% en los últimos dos años.

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¿Y las viviendas de obra nueva? Los precios también marcan un nuevo récord de $ 511,000, un 25% más que el año pasado.

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Estos ritmos de crecimiento de precios están muy alejados de la media histórica, que es un 5,3% anual en los últimos 20 años.

¿Existe entonces una burbuja de ladrillo en EEUU?

Por regla general, una burbuja continúa inflándose hasta el punto en el que la gente quiere y puede continuar inflándola.

En estos momentos se requieren 352 salarios semanales para adquirir una vivienda en EEUU, en el pico de burbuja inmobiliaria de 2007 se necesitaban 340 salarios semanales

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Este incremento de esfuerzo económico se debe al aumento de precios, pero también al aumento de coste financiero, es decir, al aumento del precio de las hipotecas, como consecuencia del aumento de intereses, que han alcanzado un 5,11%, los niveles más altos desde 2010.

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En enero de 2021, el tipo hipotecario a 30 años era del 2,65% y el precio medio de la vivienda nueva en Estados Unidos era de 401.700 dólares.

Hoy, el tipo hipotecario a 30 años es del 5,11% y el precio medio de la vivienda nueva es de 511.000 dólares.

Por tanto, existen dos factores que ejercen presión sobre el bolsillo de los americanos, por una parte el aumento de precios y por otra parte el aumento del coste de financiación. Esto suele deprimir la demanda a menos que los bancos se vuelvan más laxos en la concesión de créditos.

Un dato curioso: Por primera vez, las casas de más de 1 millón de dólares vendidas supera a la cantidad de casas por valor de $100.000.

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A menos que la cantidad de millonarios sea superior a la cantidad de personas que ganan en promedio $100.000 año esto no tiene sentido

Una forma de entender el mercado inmobiliario es entender la psicología de las personas a la hora de tomar decisiones sobre sus planes de vida. Por lo general, las personas se lanzan a comprar inmuebles cuando las cuotas hipotecarias son menores que los precios por alquilar.

Lo mismo sucede al revés.

Cuando les merece más la pena pagar un alquiler que comprar una vivienda las personas prefieren alquilar. La demanda de compradores se contrae.

Esta relación entre comprar y alquilar se mide con el ratio Price To Rent Ratio. Se puede observar como el precio de pagar una vivienda respecto al precio de alquilarla ha crecido rápidamente y está divergiendo de su valor fundamental, es decir, el equilibrio.

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Las únicas dos formas de solucionar una contracción de demanda es mediante una contracción de la oferta (se pongan menos viviendas a la venta) o mediante un ajuste por precio, es decir, con una caída del precio de las viviendas.

Analizados los hechos, lo lógico es preguntarse:

¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

Hay múltiples causas, además de las propias dinámicas de oferta y demanda, hay una interesante.

Ha habido una inflación en el precio de los activos reales (viviendas, empresas…) debido a un aumento del +40% de todos los dólares de la historia los últimos 2 años. Estos estímulos se produjeron como medida de protección en la crisis del Covid.

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La consecuencia, cuando se imprime una cantidad de dinero importante en una economía, es una inflación de precios en el resto de activos denominados en esa misma divisa. Ha ocurrido también en otros activos como las acciones cotizadas (bolsa).

Además de lo anterior, también ha habido un cambio en las preferencias de los compradores. Ha aumentado el interés por tener una segunda residencia ocasionado por las recientes ganas de salir del centro de las ciudades y por el auge del teletrabajo.

¿Es sostenible este nivel de aumento? ¿Seguirá creciendo el mercado inmobiliario? Lo veremos próximamente.

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